凤凰房产上海

点击播放
向下滑动

导读 Selected Reading

4月以来,雄安新区成为了全国人民的关注焦点。事实上去年6月,长三角城市群发展规划就正式提出,都市圈发展似乎已是大势所趋。对于城市发展、居民生活以及房价走势,都市圈的意义究竟在哪里?

 中国城市发展的最大机遇——长三角都市圈 

      长期以来,长三角城市群的融合一直在进行中,虽然并没有像雄安新区一样被提到“千年大计”的高度,但目前却是最接近世界级都市圈的区域。未来,长三角都市圈将围绕“一带一路”和“长江经济带”为主轴,形成各城市之间紧密联动的长三角发展大战略。
      近期,嘉兴宣布将设立浙江省全面接轨上海示范区,上海和嘉兴交接的区域甚至可能成为“一带一路”和“长江经济带”交汇的物理空间,在未来或将发展成整个江苏区域对接上海,此次规划是整个长三角都市圈发展大战略中的重要一环。
      都市圈发展最重要的意义就是解决“大城市病”,控制特大城市人口增长,缓解城市压力,以产业为导向进行差异化发展,形成大中小协同的生态链城市发展。未来最大的机会不会仅集中在特大型城市,而是都市圈范围中。
      要真正形成长三角都市圈,各个城市需要秉持宽大胸怀,不能计较单个城市的得失,需立足于整个长三角城市群的发展立场,致力于打破各地区之间的政策限制、地域限制、资源限制,其中包括行政机制协调,城市产业功能协调以及可持续发展等领域。



 雄安新区需借鉴长三角都市圈发展经验 

      作为国家“千年大计”的雄安新区,在建设过程中更需要借鉴长三角都市圈的发展经验。
      纵观历来标志性国家级经济特区的发展,深圳经济特区是改革开放初期阶段,主要功能是对接香港、澳门和海外;浦东新区开发则以外向型经济、沿海经济为主导。
      雄安新区并不同于以往的经济特区,其主体是取决于内生型经济和区域内在动能衍生,意在为解决当前的“大都市病”和“鬼城”现象开拓经验,是在深圳和浦东的基础上提出的全新发展理念。长三角区域的发展模式则可以给雄安新区带来启发和支撑。
      由于投资建设导致雄安新区地价和房产价值快速上升,这是必然的趋势。但并不会成为炒房圣地。此前的新区开发是政府通过土地出让获得资金,雄安新区则是通过政府配套、政府资金、国有企业入驻等措施弱化房地产,甚至是房产只能出租,切断了投机炒作的可能。
      另一方面,从浦东新区来看,区域房价启动是从2000—2003年开始房价才有第一波上涨,从1992年到2000年后还推出了蓝印户口,即买房送户口,这都表明了当时浦东房价并没有启动。人们在当时对浦东一片农田的印象非常深刻,包括陆家嘴、金桥、高桥、张江四大家族的建设周期均是一个漫长的过程。目前来看,雄安新区还远没有进入地产投机、房产增值的阶段,仅仅是概念和规划层面,当前的投机现象会像一阵风一样的过去。



 “双城生活”是否可能成为现实? 

      “千年大计”之雄安新区,责任及其重大,肩负着复兴、升级、传播中华文明的历史使命,不是以单纯房地产开发为主导,而是强调治理以形成中华民族对城市发展的样板为想法来打造城市。
      在有雄安新区如此魄力的大手笔下,长三角城市更应该先行先试,创新实践。要实现“双城生活”,首先需要完善的基础交通建设,比如从上海到苏州、杭州的通勤时长在半小时之内,在上海市区较为拥堵情况下更快捷,那就具备了“双城生活”的基础。此外,若在养老、社保、工作等各方面能够打破地域限制,形成城市之间的关联,那就达成“双城生活”生活保障。做到以上两点,“双城生活”并不是遥不可及的梦想。



 都市圈能否遏制房价? 

      上海、北京的房价每年若有与GDP相匹配的增长是合理的,目前20-30%以上的增长率并不合理,存在短期泡沫,但从长期来看还存在平缓增长的机会。
      纵观世界各国,纽约郊区房价是中心区的40%,上海远郊区房价则是60%,我们认为中心城市价值存在,远郊区域尤其是土地市场则上涨过快,其中蕴藏一定风险。
      环上海的二线城市或者卫星城市都存在机会,这同样也恰恰是政府所希望的,购买力不应仅集中在上海,应分散在省会城市、小城市或者县级城市,但投机需求则受到政府控制,长期来看,此类城市的限购会逐步放开,加大土地供给,在长效机制尚未出台之前,目前的限购政策是权宜之计。
      一线城市的的购房限制则是常态长效化,对于能够容纳人口或者省会城市的限购会逐步淡化,包括三四线城市、特色小镇都会有进一步发展,在中国当前至少有60座左右的城市存在机会。从开发商角度而言,只回到一线是错误的,政府希望大城市周边的城市协同发展,环北京、环上海、环深圳等都市圈都已启动,呈现出“百花争春”的状态。开发商要吻合国家意志,快速针对二三城市进行布局。
      从理论上而言,各城市之间的公共服务能够均等化,就能够疏解特大城市房价压力,起到遏制房价的作用。
      从稳定投资、改善生活来看,特大型城市核心区域来说仍有上涨空间,新规划的城市副中心如金桥、川沙、闵行等也有发展前景。跟着长三角区域沿海线路,包括金山、奉贤、太仓、嘉兴等地,随着交通设施完善就会有较好的升值潜力。环上海都市圈如无锡、舟山、宁波等地只要城市发展运作得当,都存在不错的置业机遇。



往期回顾

[责任编辑:邱鹏强]
凤凰房产 全球华人首选置业平台